Mercado imobiliário brasileiro segue em expansão

Comprar um imóvel no Brasil pode representar muito mais do que adquirir um patrimônio.

Para investidores estrangeiros, a operação também pode gerar renda, diversificar investimentos e abrir caminho para a residência permanente por meio do Visto de Investidor.

Embora o país ofereça boas oportunidades, é essencial conhecer as regras do mercado imobiliário brasileiro, entender as exigências legais e realizar uma análise cuidadosa antes de fechar negócio.

Crescimento previsto para os próximos anos

O mercado imobiliário brasileiro mantém uma trajetória consistente de crescimento. Depois de atingir US$ 128,6 bilhões em 2025, a expectativa é que alcance US$ 160,6 bilhões até 2034, com crescimento médio anual de 2,5% entre 2026 e 2034.

Cidades como Rio de Janeiro e São Paulo lideram esse avanço, impulsionadas pela urbanização, pelo aumento dos investimentos estrangeiros diretos (IED) e pela forte demanda tanto por imóveis residenciais quanto comerciais.

A inflação sob controle, as taxas de financiamento mais estáveis e a expansão da classe média também estimulam a compra da casa própria, enquanto o crescimento dos setores de infraestrutura, logística e comércio aumenta a procura por imóveis comerciais.

Estrangeiros podem comprar imóveis no Brasil?

Sim. Estrangeiros podem adquirir imóveis no Brasil e, de modo geral, encontram poucas restrições para investir no mercado imobiliário.

Restrições existentes

Apesar da abertura ao investimento estrangeiro, algumas regras precisam ser observadas.

Áreas consideradas estratégicas para a segurança nacional, como determinadas regiões próximas às fronteiras ou bases militares, possuem limitações para aquisição por estrangeiros.

Já a compra de imóveis rurais pode estar sujeita a restrições relacionadas ao tamanho da propriedade e à finalidade de uso.

Antes de iniciar qualquer negociação, o comprador precisa obter um CPF (Cadastro de Pessoas Físicas), documento emitido pela Receita Federal e indispensável para concluir a aquisição.

Principais vantagens de investir em imóveis no Brasil

Residência permanente

A compra de um imóvel pode dar acesso ao Visto de Investidor (VIPER).

Para isso, é necessário investir pelo menos R$ 700 mil em imóveis localizados nas regiões Norte ou Nordeste, ou R$ 1 milhão em imóveis situados nas demais regiões do país.

Esse visto concede residência permanente ao investidor.

Preços mais acessíveis

Em comparação com países como Estados Unidos e diversas nações da Europa Ocidental, o mercado brasileiro oferece imóveis com valores bastante competitivos.

No Rio de Janeiro, por exemplo, é possível encontrar imóveis por cerca de € 3.260 por metro quadrado, valor significativamente inferior ao observado em cidades como Paris ou Nova York.

Grande potencial para aluguel

O Brasil está entre os destinos turísticos mais visitados da América do Sul.

Cidades como Rio de Janeiro, Florianópolis e São Paulo recebem milhões de visitantes todos os anos, criando excelentes oportunidades para investidores interessados em obter renda com locações.

Custo de vida menor

Além dos imóveis mais baratos, o custo de vida brasileiro costuma ser inferior ao encontrado nos Estados Unidos e em diversos países europeus, aumentando o poder de compra dos investidores estrangeiros.

Diversidade climática

Com dimensões continentais, o Brasil oferece diferentes tipos de clima ao longo do ano.

Enquanto o Norte apresenta clima tropical praticamente permanente, o Sul registra verões quentes e invernos mais amenos.

Poucas limitações de compra

Fora as restrições específicas para determinadas áreas, estrangeiros podem adquirir apartamentos, casas, imóveis comerciais, resorts e, em muitos casos, propriedades rurais.

O que avaliar antes de comprar

Escolha da localização

A localização é um dos fatores mais importantes da compra.

Bairros famosos, como Copacabana, possuem enorme apelo turístico, mas fatores como segurança, distância da praia e infraestrutura podem influenciar diretamente o potencial de valorização e de aluguel.

Contar com um corretor experiente ajuda a escolher a região mais adequada ao objetivo do investimento.

Verifique toda a documentação

Antes da compra, é fundamental confirmar que o imóvel não possui dívidas, pendências judiciais ou construções realizadas sem autorização da prefeitura.

Uma análise jurídica detalhada evita problemas futuros na revenda da propriedade.

Imóvel novo ou usado?

Empreendimentos novos costumam oferecer academia, piscina, sauna e outras áreas de lazer, mas normalmente apresentam preço mais elevado por metro quadrado.

Já imóveis mais antigos geralmente possuem áreas maiores, localização privilegiada e permitem reformas personalizadas com investimento menor.

Tipos de imóveis permitidos

Estrangeiros podem adquirir praticamente todos os tipos de imóveis urbanos, incluindo casas, apartamentos e salas comerciais.

Já propriedades rurais podem exigir residência no Brasil, enquanto imóveis situados em até 100 quilômetros das fronteiras nacionais ou próximos ao litoral podem depender de autorizações específicas das autoridades federais.

Como comprar um imóvel no Brasil

1. Pesquise o mercado

O primeiro passo é procurar imóveis em plataformas como OLX e QuintoAndar, que concentram milhares de ofertas em todo o país;

2. contrate um corretor

Um profissional especializado facilita a busca e auxilia durante toda a negociação.

Para investidores internacionais, consultorias especializadas em imigração também podem indicar imóveis compatíveis com os requisitos do visto de investidor;

3. solicite o CPF

O CPF pode ser obtido junto à Polícia Federal, quando o interessado estiver no Brasil, ou em consulados brasileiros no exterior;

4. faça a análise jurídica

Um advogado deve verificar a matrícula do imóvel, confirmar a titularidade do vendedor e identificar possíveis dívidas, processos judiciais ou tributos pendentes;

5. assine o contrato

Após a negociação do preço e das condições da compra, as partes assinam o contrato de compra e venda.

Quem estiver fora do Brasil pode nomear um representante por procuração válida para concluir a operação.

Normalmente, é exigido um sinal entre 5% e 15% do valor do imóvel,

6. providencie o registro

Toda compra deve passar pelo cartório competente.

O advogado reúne certidões negativas, documentos e providencia o envio ao tabelionato para emissão da escritura;

7. pague o ITBI

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é municipal e costuma variar entre 3% e 5% do valor do imóvel;

8. revise a escritura

Antes do registro definitivo, o advogado analisa a escritura pública para confirmar que todas as informações estão corretas e que não existem restrições jurídicas,

9. finalize a compra

A transferência é concluída após o registro oficial do imóvel e a comprovação do pagamento de todos os tributos e taxas obrigatórias.

Quanto tempo leva o processo?

A compra costuma ser concluída entre um e três meses.

A emissão do CPF normalmente leva de uma a duas semanas.

A análise jurídica e documental também costuma exigir entre uma e duas semanas.

A assinatura da escritura depende da disponibilidade do cartório, enquanto o registro definitivo pode levar de uma a quatro semanas.

Quando há financiamento bancário, a aprovação costuma levar entre duas e seis semanas.

Documentos incompletos ou incorretos podem prolongar esse prazo.

Documentos necessários

O que o comprador estrangeiro deve apresentar

Normalmente são exigidos:

- passaporte válido;

- certidão de nascimento;

- CPF brasileiro;

- procuração, caso a compra seja realizada à distância.

Documentos emitidos em outros países precisam ser traduzidos por tradutor juramentado e legalizados por embaixada ou consulado brasileiro.

Melhores cidades para investir

Rio de Janeiro

Oferece bairros mundialmente conhecidos, como Copacabana, Ipanema, Botafogo e Flamengo, combinando belas paisagens, forte procura turística e grande presença de estrangeiros.

São Paulo

Maior centro financeiro do país, reúne ampla oferta de imóveis em bairros como Vila Mariana, Jardins e Moema, além de excelente infraestrutura urbana.

Florianópolis

A capital catarinense atrai cada vez mais estrangeiros graças às praias, qualidade de vida e bairros como Lagoa da Conceição, Santo Antônio de Lisboa e Campeche.

Salvador

Apresenta preços mais acessíveis, patrimônio histórico preservado e ainda permite o investimento mínimo reduzido de R$ 700 mil para quem pretende solicitar o Visto de Investidor.

Impostos e custos da compra

Principais despesas

Além do valor do imóvel, o comprador deve considerar:

- ITBI: entre 3% e 5%;

- taxas de cartório: entre 0,5% e 2%;

- registro do imóvel: aproximadamente 0,75%.

Também existe o IPTU, imposto anual calculado conforme o valor venal do imóvel.

Em média, imóveis residenciais pagam cerca de 1% ao ano, enquanto imóveis comerciais costumam pagar aproximadamente 1,5%, variando conforme o município.

Preço médio dos imóveis

Segundo dados do Numbeo, um imóvel de 100 m² custa, em média:

- Rio de Janeiro: US$ 182 mil;

- São Paulo: US$ 266 mil;

- Florianópolis: US$ 185 mil;

- Salvador: US$ 70 mil.

Na média nacional, um imóvel de 100 m² custa aproximadamente US$ 149 mil.

Nos Estados Unidos, um imóvel equivalente apresenta preço médio de cerca de US$ 702 mil.

É possível financiar?

Sim, embora as opções para estrangeiros sejam mais limitadas do que em muitos países.

Normalmente, as instituições financeiras exigem entrada mínima de 20% do valor do imóvel, podendo chegar a 40% ou 50% para compradores sem renda comprovada no Brasil.

Entre os documentos geralmente solicitados estão CPF, comprovante de residência, conta bancária brasileira, comprovante de endereço, documentos financeiros que demonstrem capacidade de pagamento e a escritura do imóvel.

Residência permanente por investimento imobiliário

A compra de imóveis também pode garantir acesso ao Visto de Investidor (VIPER).

O investimento mínimo é de R$ 1 milhão na maior parte do país ou R$ 700 mil para imóveis localizados nas regiões Norte e Nordeste.

O processo exige a comprovação da transferência dos recursos por meio de instituição financeira autorizada pelo Banco Central, além da apresentação da escritura registrada junto ao cartório de imóveis.

Após quatro anos de residência permanente — ou três anos para investimentos de R$ 1 milhão — o investidor pode solicitar a cidadania brasileira e obter um passaporte brasileiro.